张道航：房价控制在合理水平值得期待

　　今年1月26日颁发的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从八个方面再次强调并细化了房地产调控的有关政策规定，因此也被业界称之为“国八条”。其实“国八条”中的许多政策措施，在去年4月颁发的“国十条”中就已提了出来。但“国八条”与“国十条”及此前中央关于房地产调控所有文件的最大不同，是以往都将“遏制房价过快上涨”作为调控出发点和归宿，而“国八条”则提出了“切实将房价控制在合理水平”。以房价回归“合理水平”为调控目标，这是第一次。
　　
　　这一调控目标的提出，表明中央对目前国内房价并不认可，或者说房价处于“不合理水平”。什么样的房价才算“合理水平”？最直观的判断，就是必须是大多数人能够买得起房子。少数人买不起房子，可以认为这部分人群缺乏财富获取和积累能力；而如果大多数人都买不起房子，那一定是房地产市场出了问题。不错，住房消费不同于其他消费，所以在有些场合是将个人购买住房视为投资而不是消费。但必须看到，房子最终还是用来消费的，如果住房消费者普遍买不起房子，只能向投资房地产的富人租房消费，那么这个社会的公平正义就要受到考问。至于个别开发商认为只有富人能买得起的房价才算“合理水平”，甚至提出“开发商只为富人盖房子”的理论，不仅缺少社会责任感，而且对房地产业的发展也是极不负责任的。因为富人不仅在我国，就是在任何国家都是少数，一个只为少数人服务的房地产业注定是不会有什么前景的；只有大多数人能买得起房子，房地产业才会有广阔市场和长远发展。
　　
　　然而，目前我国居民的住房购买能力却不尽如人意。2011年《中国经济蓝皮书》数据显示，85％的家庭买不起住房。这表明，房价已远离“合理水平”。国际上通常是用全部房价与一个家庭的全年收入之比（即“房价收入比”）来测度房价合理与否，并认为3至6倍的房价收入比应是“合理水平”。香港的房价收入比为11.4倍，在世界320个城市中位于榜首。而在内地不要说一线城市，就是二线城市中也有房价收入比超过香港的。所以，无论是直观判断还是理论测算，我国许多城市的房价都与“合理水平”相去甚远。
　　
　　为什么“国十条”出台不到一年，今年中央又出台“国八条”？首先是因为“国十条”出台后，房价不但未能回落至“合理水平”，相反攀升的势头却依旧不减。2011年《中国经济蓝皮书》数据显示，2010年国内房价在2009年上涨25％的基础上又上涨了15％。国家统计局2月份披露的最新数据表明，2011年1月份在新建商品住宅方面，全国70个城市中有67个城市的房价环比上涨，有68个城市同比上涨；在二手住宅方面，全国70个城市中同样有67个城市的房价环比上涨，有65个城市同比上涨。这充分说明“国八条”的出台非常及时，也非常具有针对性。如果眼下不进一步采取切实有效的措施抑制过快上涨的房价，就会有更多家庭买不起甚至租不起住房，民生的改善就会被房价所累而大打折扣。
　　
　　与此同时还应看到，2011年对于中国乃至世界许多国家而言，管理通胀预期是一项须臾不可放松的宏观调控任务。而这次国际金融危机给各国政府的一个最大教训就是，管理通胀和宏观调控不能只盯住普通商品和服务的价格，以房地产价格为主的资产价格才是政府宏观调控和市场监管的主要指标。因为在当今经济全球化和贸易自由化背景下，某种商品如果价格上涨过快并超出国际市场均价水平，就会导致国际市场上的此种商品大量涌入，从而对其价格产生一种“封顶”效应。去年韩国“泡菜危机”中，大白菜价格的涨跌就说明了这一点。但房价上涨过快却不能指望国际市场上的房地产进来“封顶”，搞不好还会引发区域性金融危机，因为房地产与金融密不可分。只有将房价调控至“合理水平”，才能保证国家金融安全和经济安全，进而实现经济又好又快发展。“国八条”正是从这样的战略高度，对今年进一步做好房地产调控不仅提出了明确目标，而且作出了相应部署。因此我们有理由期待房价回归“合理水平”。
　　
　　房价最终能否回归“合理水平”，既要看调控措施是否得当，还要看能否落实。其实，无论从我国现实还是国际经验考量，如果去年出台的“国十条”能够真正落实，房价调控即使达不到“合理水平”，也不会出现目前这样持续上涨的局面。问题是，“国十条”在许多地方并未认真贯彻执行，当然也就未能落实。“国八条”正是从这一突出问题出发，不仅强调要“进一步落实地方政府责任”，提出了具体事项的落实时间表，而且更进一步完善和明确了约谈问责制。没有问责就难有落实，问责要严才能落实有力。我们并不希望哪里的地方政府及其官员因为房价调控不利而被问责，但为了中央关于房地产调控的目标不至于落空、不失信于民，为了切实能将房价控制在“合理水平”，又期待着今年的房地产调控能够“动真格的”。同时，也寄希望于开发商的血管里流的都是“道德的血”。
　　
　　张道航简介
　　
　　出版专著2部、译著1部，主编教材7部；在国内外报刊发表论文200余篇；主持完成国家社科基金项目“民生地产与城市低收入人群住房保障问题研究”及其他省部级科研项目5项。现任中共大连市委党校教授，市委、市政府咨询委员，省优秀专家。